Quelles sont les règles à respecter lors d’une location entre particuliers ?

Location directe : les obligations du bailleur

Lorsque vous louez votre bien immobilier directement, vous êtes tenu de fournir un logement décent, de remettre plusieurs documents obligatoires, de réaliser les diagnostics immobiliers et d'assumer les travaux et réparations vous incombant.

Louer un logement décent

Votre logement, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison, doit répondre à des critères précis :

• Avoir une surface minimale de 9m² avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20m, ce qui correspond à un volume habitable minimal de 20m³ ;
• Assurer la sécurité physique et la santé des locataires ;
• Équiper le logement selon les normes applicables au type de location que vous proposez.
• Pour une location non meublée : prévoyez un système de chauffage, l'accès à l'eau potable, des installations pour l'évacuation des eaux usées et des sanitaires adéquats.
• Dans le cadre d'une location meublée : en plus des équipements précités, le bien doit inclure un ameublement suffisant pour une habitabilité immédiate, tel que défini par la réglementation.

Fournir les documents obligatoires

En tant que bailleur, vous devez préparer et fournir un ensemble de documents importants pour le locataire :

• Le contrat de location, adapté selon le type de bien loué ;
• Les diagnostics techniques indispensables ;
• Une notice informative détaillée ;
• Si le bien est situé dans un bâtiment en copropriété, un extrait du règlement de copropriété indiquant la part des charges du lot privé et la destination de l’immeuble (résidentiel, mixte, etc.).

Réaliser les gros travaux

Le logement doit être conservé en bon état. En tant que propriétaire, vous êtes responsable des gros travaux, tant dans les espaces privés que communs, durant toute la durée de la location. Les petites réparations et l'entretien courant du logement sont à la charge du locataire.

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Location directe : les obligations du locataire

Les locataires bénéficient de certains droits, mais en contrepartie, ils doivent également respecter certaines obligations.

Payer le loyer et les charges

En dehors des zones où les loyers sont encadrés, vous avez la liberté de fixer le montant du loyer de votre bien. Il est conseillé d'insérer une clause de révision annuelle du loyer dans le contrat pour assurer une meilleure rentabilité de votre bien immobilier.

Le locataire est tenu de payer le loyer à la date convenue dans le bail. Le locataire ne peut manquer à cette obligation, sous prétexte que vous avez manqué aux vôtres (par exemple, demande de réparations non réalisées). Si le paiement n'est pas effectué, vous avez le droit de résilier le contrat pour un motif sérieux et justifié. Dans les faits, cette procédure est très chronophage et (vraiment) très longue. Il est donc conseillé de trouver une solution amiable.

Pour ce qui est des charges, le propriétaire peut en réclamer certaines au locataire. Ces charges récupérables peuvent inclure des frais tels que l'entretien de l'ascenseur, la fourniture de l'eau chaude et froide collective, etc.

Il existe deux méthodes pour facturer ces charges au locataire :

• Exiger une provision pour charges avec une régularisation annuelle (remboursement du surplus ou réclamation de paiement supplémentaire). Pour une location non meublée, vous devez opter pour cette méthode de facturation ;
• Proposer un forfait sans régularisation.

Pour une location meublée, vous avez la liberté de choisir entre ces deux options. Exception faite pour le bail mobilité, où seules les charges forfaitaires sont autorisées.

Utiliser paisiblement les lieux

Le locataire a le droit de jouir pleinement du logement loué, sous réserve de ne pas causer de nuisances au voisinage, appelées juridiquement “troubles anormaux du voisinage”. Il doit également veiller à respecter les termes du règlement de copropriété.

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Comment faire une location de particulier à particulier ?

Réaliser les diagnostics obligatoires

Avant la mise en location, vous devez réaliser les diagnostics suivants :

• Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : Ce diagnostic évalue la consommation énergétique du logement et son impact environnemental. Il est obligatoire pour toute location ;
• Diagnostic plomb : Nécessaire si le logement a été construit avant janvier 1949. Il détecte la présence de plomb, pouvant être nocif ;
• Diagnostic électricité et gaz : Requis pour les installations de plus de 15 ans, afin d'assurer leur conformité et sécurité ;
• État des Risques et Pollutions (ERP) : Obligatoire pour les logements situés dans des zones exposées à certains risques (inondations, tremblements de terre, etc.).

Fixer le loyer

Analysez le marché local pour déterminer le montant du loyer. Tenez compte des caractéristiques uniques de votre bien et ajustez en fonction des prix pratiqués dans le quartier.

Les simulateurs en ligne peuvent vous aider à affiner votre estimation.

Rédiger une annonce de location attractive

Pour rendre attractive une annonce, prévoyez :

• Des photographies de qualité. Elles doivent montrer le logement sous son meilleur jour, en maximisant la luminosité et en montrant clairement chaque espace ;
• Un titre accrocheur et informatif, par exemple, mentionnant des caractéristiques clés ou l'emplacement.
• Une description avec tous les détails importants : type de logement, superficie, nombre de pièces, équipements spéciaux (balcon, parking), etc. Soyez précis et honnête.

Choisir un locataire

Pour examiner les candidatures, faites attention à :

• Lors des visites, observer l'intérêt et l'attitude des candidats. Ceux qui apportent leur dossier complet sont souvent plus sérieux.
• Vérifier la stabilité de l'emploi et les revenus. Exigez des preuves comme des bulletins de salaire et des avis d'imposition.
• Évaluer la solidité du garant si le locataire en propose un, ce qui est particulièrement important pour les étudiants ou les jeunes professionnels.

Bon à savoir :

Avant son entrée dans les lieux, n’oubliez pas de demander au locataire une attestation d’assurance habitation pour couvrir les risques locatifs, notamment les incendies et les dégâts des eaux.

Réaliser l'état des lieux d'entrée

Ce document est très important puisqu’en cas de litige (notamment lors de l’état des lieux de sortie), il aura valeur de preuve. Prenez donc le temps de le réaliser avec attention :

• Documentez minutieusement l'état du logement, pièce par pièce. Utilisez des photos ou des vidéos pour enregistrer l'état actuel du bien.
• Mentionnez tous les défauts ou dommages existants pour éviter les désaccords lors de la sortie du locataire.

Gérer la location

Pendant que le locataire est en place dans votre logement, vous devez :

• Vous assurer que les loyers et les charges soient payés à temps et fournir des quittances de loyer comme preuve de paiement ;
• Répondre rapidement aux demandes de réparation et maintenir le bien en bon état ;
• Si le contrat le prévoit, vous pouvez ajuster le loyer

Réaliser l’état des lieux de sortie

Lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie :

• Respectez les délais de préavis et organisez l'état des lieux de sortie de façon aussi rigoureuse que l'état des lieux d'entrée ;
• Comparez l'état du logement à son état initial en vous référant à l’état des lieux d’entrée. Si des dommages sont constatés, évaluez le coût des réparations et déduisez-le du dépôt de garantie si nécessaire.

Où trouver un contrat de location gratuit ?

Pour trouver un contrat de location gratuit, vous avez plusieurs options :

• Le site service-public.fr : ce site du gouvernement français propose des contrats types pour différentes formes de location (location vide, meublée, etc.), tous conformes aux normes en vigueur.
• Les sites immobiliers spécialisés : des plateformes en ligne dédiées à l'immobilier offrent souvent des modèles de contrats de location gratuits. Ces sites peuvent inclure des options de personnalisation en fonction de vos besoins spécifiques.
• Les organismes de protection des propriétaires ou des locataires : les associations de propriétaires ou de locataires fournissent parfois des modèles de contrats à leurs membres. Certains de ces organismes permettent l'accès à ces documents même aux non-membres.
• Faire appel à un avocat ou un notaire : cette option payante peut être utile si vous voulez être sûr de ne rien oublier dans le contrat, surtout pour des situations complexes. Vous bénéficierez de conseils personnalisés sur votre situation.

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Location entre particuliers : comment prévenir les risques d’impayés de loyers ?

Lorsque vous louez votre bien immobilier de particulier à particulier, il est naturel de vouloir sécuriser au maximum la transaction. Heureusement, les cas de loyers impayés sont relativement rares : seulement 2 à 3% des propriétaires-bailleurs y sont confrontés.

Toutefois, pour vous protéger contre ces risques, vous avez deux options principales : l'assurance contre les loyers impayés et la garantie Visale.

Côté propriétaire : la garantie contre les loyers impayés (GLI)

Cette assurance vous offre une protection financière contre les défauts de paiement de loyer et les potentielles dégradations du bien immobilier. Le coût de cette assurance varie, mais représente habituellement entre 4 et 7% du total des loyers annuels.

C'est une solution pratique pour les propriétaires souhaitant une tranquillité d'esprit quant à la régularité des revenus locatifs et la préservation de l'état de leur bien.

Bon à savoir : Vous ne pouvez pas cumuler la GLI et cautions du locataire (personnes se portant garantes), sauf si celui-ci a le statut d’étudiant.

Côté locataire : la garantie visale

La garantie Visale, proposée par Action Logement, est une option gratuite et efficace pour vous couvrir contre les risques locatifs.

Cependant, elle est destinée à des catégories spécifiques de locataires :

• Les jeunes de 18 à 30 ans, quelle que soit leur situation professionnelle ;
• Les personnes bénéficiant d’un bail mobilité ;
• Ceux logés via un organisme d’intermédiation locative ;
• Les salariés de plus de 30 ans sous certaines conditions (récemment embauchés, en mobilité professionnelle, avec des revenus ne dépassant pas un certain plafond, ou disposant d'une promesse d’embauche récente).

Il est crucial de demander la garantie Visale avant de finaliser le bail, car elle doit être en place dès la signature du contrat de location.