Vous avez des travaux à réaliser en copropriété ? Les règles et procédures à suivre sont nombreuses. On vous explique en détail l’essentiel des éléments à connaître pour réaliser sereinement des travaux en copropriété.
Comment savoir si une partie est commune ou privative en copropriété ?
La distinction entre les parties communes et les parties privatives dans une copropriété est généralement établie dans le règlement de copropriété de l'immeuble. Ce document fournit une description détaillée de chaque partie de l'immeuble et précise si elle est considérée comme commune ou privative.
À défaut de précisions au sein du règlement intérieur, les articles 2 et 3 de la loi de 1965, définissent ce qui relève des parties communes ou des parties privatives.
Généralement, à titre indicatif, sont considérées comme des parties communes :
- Les fondations et les murs porteurs de l'immeuble ;
- Les toits, les terrasses et les balcons ;
- Les cours, les jardins et les parcs ;
- Les escaliers et les ascenseurs ;
- Les halls, les couloirs et les vestibules ;
- Les locaux de service (locaux poubelles, local vélos, etc.) ;
- Les installations de chauffage, d'électricité, de plomberie et autres installations techniques qui desservent l'ensemble de l'immeuble ;
- Les équipements collectifs (piscine, salle de sport, etc.).
Les parties privatives sont généralement les suivantes :
- Les parties de l'immeuble réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire. Cela comprend généralement les appartements ou les bureaux, ainsi que tout ce qui est à l'intérieur, comme les revêtements de sol et de mur, les portes, les fenêtres (mais pas toujours les cadres), les installations sanitaires, etc. ;
- Les balcons, terrasses et jardins privatifs sont généralement considérés comme des parties privatives, même s'ils sont intégrés dans la structure générale de l'immeuble ;
- Les caves, les garages et les emplacements de parking peuvent être considérés comme des parties privatives si leur usage est réservé à un copropriétaire spécifique.
Quels sont les travaux à la charge de la copropriété ?
Les travaux à la charge de la copropriété concernent principalement les parties communes de l'immeuble. Voici quelques exemples de ces travaux :
- Entretien et réparations courantes : Cela comprend le nettoyage des parties communes, l'entretien de l'ascenseur, l'éclairage des parties communes, l'entretien des espaces verts, etc.
- Rénovation des parties communes : Cela pourrait inclure la rénovation de la cage d'escalier, du hall d'entrée, des couloirs, etc.
- Travaux de gros œuvre : Cela inclut les travaux sur la structure de l'immeuble, tels que la réparation du toit, la rénovation de la façade, les travaux de ravalement, la réparation des fondations, etc.
- Travaux d'amélioration : Ce sont des travaux qui améliorent l'efficacité énergétique de l'immeuble, améliorent la sécurité, ou ajoutent de nouvelles fonctionnalités à l'immeuble. Cela pourrait inclure l'installation d'un nouvel ascenseur, l'isolation thermique de l'immeuble, l'installation de systèmes de sécurité, etc.
- Travaux obligatoires imposés par la loi : Par exemple, des travaux pour se conformer aux nouvelles réglementations, comme l'installation de détecteurs de fumée, l'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, etc.
La réalisation de ces travaux est généralement décidée lors des assemblées générales des copropriétaires, et les coûts sont partagés entre tous les copropriétaires en fonction de leurs quotes-parts, telles qu'elles sont définies dans le règlement de copropriété.
Quand payer les travaux en copropriété ?
Le paiement des travaux en copropriété dépend de la nature des travaux et de la manière dont ils ont été planifiés et approuvés. Les détails exacts seront généralement précisés lors de la réunion de l'assemblée générale (AG) au cours de laquelle les travaux ont été approuvés.
Voici quelques scénarios classiques :
- Travaux réguliers ou d'entretien courant : Ces travaux sont généralement financés par le budget annuel de la copropriété, qui est financé par les charges régulières payées par les copropriétaires. Les copropriétaires n'auront pas à payer de frais supplémentaires pour ces travaux (grâce au fonds de travaux), sauf si les charges régulières ne suffisent pas à couvrir les coûts.
- Travaux importants ou imprévus : Pour ces travaux, une cotisation spéciale (appelée appel de fonds) sera généralement demandée aux copropriétaires. Le moment du paiement dépendra de la manière dont les travaux ont été planifiés. Parfois, un acompte est demandé avant le début des travaux, avec des paiements supplémentaires échelonnés tout au long du projet. Dans d'autres cas, le paiement peut être demandé une fois que les travaux sont terminés.
Le syndic doit fournir aux copropriétaires un échéancier précis pour le paiement des travaux. Les copropriétaires doivent être informés à l'avance de tout paiement nécessaire.
Comment se passent les travaux en copropriété ?
Voici les principales étapes à suivre pour réaliser des travaux dans les parties communes d’une copropriété :
- Étape 1 : Les travaux peuvent être proposés par un copropriétaire, le conseil syndical ou le syndic. Ils doivent être inscrits à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Il est recommandé d’envoyer sa proposition au plus tard 2 mois avant la tenue de l’assemblée, accompagnée de tout document utile (par exemple, devis pour réaliser des travaux de rénovation énergétique).
- Étape 2 : Le syndic doit transmettre la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires au moins 21 jours à l'avance. Cette convocation doit inclure tous les documents pertinents en annexe pour une meilleure compréhension du projet de travaux.
- Étape 3 : Les travaux doivent être approuvés lors de l'assemblée générale conformément aux règles de majorité en vigueur. La majorité requise dépend de la nature des travaux. Par exemple, pour les travaux d'entretien (comme un ravalement de façade), la majorité simple suffit (seules les voix des copropriétaires présents ou représentés sont prises en compte). À l’inverse, pour les travaux d’amélioration ou de rénovation énergétique, la majorité absolue est requise (les voix de tous les copropriétaires, y compris les absents et les représentés, sont comptées).
- Étape 4 : Une fois les travaux votés, le syndic se charge de l'exécution. Il consulte différents prestataires, demande des devis, et après accord, suit le chantier. Le paiement des travaux est réparti entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part.
- Étape 5 : À l'achèvement des travaux, le syndic doit être présent lors de la livraison des travaux et vérifier qu’ils sont conformes à ce qui avait été commandé au prestataire. S’il ne constate aucune erreur ou malfaçon, le syndic doit réaliser la levée des réserves.
Comment sont financés les travaux en copropriété ?
Les travaux en copropriété sont généralement financés par les copropriétaires eux-mêmes, en fonction de leur quote-part dans les parties communes de la copropriété. La répartition des charges est généralement définie dans le règlement de copropriété, en fonction des tantièmes de copropriété de chaque lot.
Voici quelques méthodes de financement des travaux en copropriété :
- Appels de fonds : Lorsque des travaux sont décidés lors d'une assemblée générale, le syndic de copropriété fait un appel de fonds aux copropriétaires pour couvrir le coût des travaux. Ces appels de fonds peuvent être échelonnés sur la durée des travaux.
- Fonds de travaux : Depuis la loi ALUR de 2014, les copropriétés sont obligées de constituer un fonds de travaux. Les copropriétaires versent une contribution annuelle à ce fonds, qui est ensuite utilisé pour financer les travaux de la copropriété. Ce fonds est cependant réservé à certains types de travaux, généralement ceux liés à la conservation de l'immeuble et à l'amélioration de sa performance énergétique.
- Crédits : Il est également possible de financer des travaux en copropriété par le biais d'un crédit. C'est le syndicat de copropriété qui contracte le crédit, mais ce sont les copropriétaires qui remboursent le crédit en fonction de leur quote-part. Il est aussi possible pour un copropriétaire de contracter un prêt personnel pour financer sa part des travaux.
- Subventions et aides : Pour certains types de travaux, notamment ceux liés à l'amélioration de la performance énergétique de l'immeuble, il est possible de bénéficier de subventions ou d'aides financières de la part de l'État ou d'autres organismes (par exemple, MaPrimeRénov’, l’éco-prêt à taux zéro, les chèques énergie, etc.). Il est recommandé de se renseigner sur ces aides avant de commencer les travaux.
- Assurance dommages-ouvrage : Cette assurance permet de couvrir les frais de réparation en cas de dommages affectant la solidité de l'immeuble ou le rendant inhabitable. Elle est généralement souscrite par le maître d'ouvrage (ici, le syndicat des copropriétaires) avant le début des travaux.
Qui est responsable des travaux dans une copropriété ?
La responsabilité des travaux dans une copropriété sur des parties communes incombe au syndic de copropriété. En effet, le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. À ce titre, il lui appartient de trouver et signer les contrats avec les prestataires et de suivre l'avancement du chantier.
Une fois les travaux finis, le syndic doit être présent pour vérifier que les travaux accomplis sont bien en accord avec le contrat initial. Si tel n’est pas le cas, il peut faire appel à diverses garanties de construction : garantie décennale, assurance dommages-ouvrage, garantie de parfait achèvement, etc.
Qui peut faire un recours en cas de travaux mal réalisés en copropriété ?
En cas de travaux mal réalisés dans une copropriété, plusieurs acteurs peuvent intervenir pour faire un recours :
- Le syndicat des copropriétaires : Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, est le plus souvent l'interlocuteur du professionnel qui a réalisé les travaux. S'il estime que les travaux ont été mal réalisés, il peut engager une action en justice contre le professionnel pour demander la réparation des dommages.
- Le copropriétaire : Un copropriétaire peut également individuellement faire un recours s'il estime que les travaux mal réalisés portent atteinte à la jouissance privative de son bien. Il peut alors engager une action en justice contre le syndicat des copropriétaires et/ou contre le professionnel ayant réalisé les travaux.
Dans tous les cas, il est fortement recommandé de faire constater les malfaçons par un expert (par exemple, un architecte) avant de saisir la justice. Cela permettra d'avoir une preuve objective du préjudice subi.
De plus, il est également conseillé de prendre contact avec un expert immobilier, qui pourra vous conseiller sur la meilleure façon de procéder. Les recours en justice peuvent être longs et coûteux, il est donc important de bien se préparer et de connaître ses droits et obligations.
Comment refuser des travaux en copropriété ?
Refuser des travaux en copropriété peut être compliqué, surtout s'il s'agit de travaux nécessaires pour l'entretien et la conservation de l'immeuble. Toutefois, voici quelques étapes que vous pouvez suivre si vous souhaitez vous opposer à des travaux :
- Exprimez votre opposition lors de l'assemblée générale (AG) des copropriétaires : Lorsqu'un projet de travaux est présenté lors de l'AG, exprimez clairement votre opposition. Il est préférable de le faire par écrit et d'expliquer vos raisons. Votre opposition sera consignée dans le procès-verbal de l'AG.
- Vote contre les travaux : Lors du vote sur le projet de travaux, votez contre. Néanmoins, sachez que si la majorité des copropriétaires vote en faveur des travaux, ils seront approuvés malgré votre opposition.
- Contester la décision en justice : Si vous estimez que la décision d'entreprendre des travaux a été prise de manière irrégulière, vous pouvez la contester devant le tribunal judiciaire.
Notez toutefois que pour pouvoir contester efficacement la décision, vous devez avoir de solides arguments juridiques. Par exemple, vous pourriez contester si vous estimez que les travaux décidés dépassent le cadre de l'entretien normal de l'immeuble, s'ils sont excessivement onéreux par rapport aux avantages qu'ils apportent, ou si la procédure de vote n'a pas été respectée.
Que faire si le syndic manque à son obligation de faire les travaux en copropriété ?
Si le syndic manque à son obligation de faire les travaux en copropriété, les copropriétaires peuvent prendre différentes mesures :
- Étape 1 : Dans un premier temps, il est recommandé de rappeler par écrit au syndic ses obligations et la nécessité d'effectuer les travaux. Ce courrier doit être précis et contenir tous les détails nécessaires, y compris les conséquences possibles d'un non-respect de l'obligation.
- Étape 2 : Si le syndic ne réagit pas à la première lettre, une mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception peut être envoyée. Cette mise en demeure doit préciser les obligations non respectées, les conséquences juridiques de ce non-respect et la nécessité de régulariser la situation.
- Étape 3 : Si le syndic ne réagit toujours pas, les copropriétaires peuvent décider de changer de syndic. Cela doit être fait lors d'une assemblée générale des copropriétaires. Cela peut être fait au terme du mandat du syndic s’il n’a pas commis de faute de gestion, ou avant le cas échéant. La décision doit être prise à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires.
- Étape 4 : Si toutes ces démarches n'ont pas abouti, une action en justice peut être engagée. La justice peut alors ordonner au syndic de réaliser les travaux ou condamner ce dernier à verser des dommages et intérêts aux copropriétaires.
