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- Les travaux sur les parties communes sont décidés en assemblée générale et financés par tous les copropriétaires selon leurs tantièmes.
- Le vote requis dépend de la nature des travaux : majorité simple pour l'entretien courant, majorité absolue pour les travaux d'amélioration ou de rénovation énergétique.
- Depuis la loi ALUR, toute copropriété doit constituer un fonds de travaux, avec une cotisation minimale de 5 % du budget prévisionnel.
- En cas de malfaçon, le syndicat des copropriétaires dispose de plusieurs garanties légales pour obtenir réparation.
Quand une façade se dégrade, qu'une chaudière collective lâche ou qu'il faut mettre l'ascenseur aux normes, la question des travaux en copropriété devient concrète et urgente. Qui décide ? Qui paie ? Selon quelles règles ? Ces questions reviennent régulièrement et méritent des réponses claires. Ce guide fait le point sur les principales étapes, de la définition des responsabilités jusqu'au financement des travaux en copropriété et aux recours en cas de litige.
Comment savoir si une partie est commune ou privative en copropriété ?
Le point de départ de tout litige ou décision en matière de travaux en copropriété est souvent là : à qui appartient cette partie de l'immeuble ? La réponse se trouve en premier lieu dans le règlement de copropriété, qui décrit précisément chaque élément du bâtiment. En l'absence de précisions dans ce document, c'est la loi du 10 juillet 1965 qui s'applique, aux articles 2 et 3.
Les parties communes légales
La loi considère comme communes les éléments structurels de l'immeuble : fondations, murs porteurs, toiture et terrasses collectives. En font également partie tous les équipements collectifs (escaliers, ascenseurs, réseaux de chauffage, d'électricité et de plomberie desservant l'ensemble du bâtiment) ainsi que les espaces extérieurs partagés comme les cours, jardins ou locaux à vélos. Les travaux sur ces parties communes relèvent du syndicat des copropriétaires et sont décidés en assemblée générale.
Les parties privatives
Sont privatives les parties réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire : l'appartement en lui-même, ses revêtements intérieurs, ses portes, ses fenêtres (à l'exception des cadres dans certains règlements), ses installations sanitaires. Les caves, garages et emplacements de parking peuvent être privatifs si le règlement leur attribue un usage exclusif. Certains balcons ou terrasses sont privatifs même s'ils s'inscrivent dans la structure générale du bâtiment. Les travaux dans ces espaces privatifs restent à la charge exclusive du copropriétaire concerné.
Quels sont les travaux en copropriété à la charge des parties communes ?
Les travaux en copropriété concernant les parties communes relèvent du syndicat des copropriétaires. Ce périmètre est large : des réparations les plus courantes aux chantiers de grande envergure, en passant par les mises aux normes obligatoires. Le syndic est chargé d'organiser les devis, de suivre le chantier et de vérifier la conformité des travaux à leur achèvement.
Travaux d'entretien et de conservation des parties communes
L'entretien courant comprend le nettoyage des parties communes, la maintenance de l'ascenseur, l'éclairage des couloirs et halls, ou encore l'entretien des espaces verts. Les travaux de conservation visent à préserver le bâti dans son ensemble : réfection du toit, ravalement de façade, réparation des canalisations communes. Ces postes représentent souvent des budgets conséquents. Un ravalement de façade coûte en moyenne entre 100 et 200 €/m² selon les matériaux et l'ampleur du chantier. La réfection d'une toiture se situe dans la même fourchette, tandis que le remplacement complet d'un ascenseur peut atteindre 50 000 à 100 000 € selon la configuration de l'immeuble.
Travaux de rénovation énergétique en copropriété
La loi Climat et Résilience d'août 2021 a introduit des obligations progressives de rénovation pour les copropriétés les plus énergivores. Les copropriétés classées F ou G au DPE collectif doivent planifier des travaux d'amélioration thermique pour rester dans le marché locatif. Les logements individuels classés G sont interdits à la mise en location depuis janvier 2025, et ceux classés F le seront dès 2028.
Le DPE collectif (Diagnostic de Performance Énergétique de l'immeuble) est désormais obligatoire pour toutes les copropriétés selon un calendrier progressif : depuis 2024 pour les immeubles de plus de 200 lots, depuis 2025 pour ceux entre 50 et 200 lots, et à partir de 2026 pour les moins de 50 lots. Ce diagnostic permet d'identifier les travaux prioritaires et de bâtir un plan pluriannuel de rénovation.
Comment se passent les travaux en copropriété ?
Les travaux en copropriété sur les parties communes suivent une procédure encadrée par la loi. Le syndic joue un rôle central à chaque étape, de la mise à l'ordre du jour jusqu'à la réception du chantier.
La procédure de vote en assemblée générale
Avant tout, les travaux doivent être inscrits à l'ordre du jour de l'assemblée générale. La proposition peut venir d'un copropriétaire, du conseil syndical ou du syndic lui-même. Elle doit être envoyée au syndic au moins deux mois avant la tenue de l'AG, accompagnée de tout document utile, notamment les devis obtenus auprès des prestataires. Pour voter des travaux en assemblée générale, le syndic transmet ensuite la convocation à tous les copropriétaires au moins 21 jours avant la réunion.
Le seuil de vote requis varie selon la nature des travaux. Les travaux d'entretien courant et de conservation des parties communes passent à la majorité simple (article 24) : seuls comptent les votes des présents et représentés. Les travaux d'amélioration, les équipements nouveaux ou les travaux de rénovation énergétique nécessitent la majorité absolue (article 25) : la moitié des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Certains travaux exceptionnels requièrent la double majorité (article 26).
L'exécution et la réception des travaux en copropriété
Une fois les travaux votés en assemblée générale, le syndic prend en charge l'exécution. Il consulte plusieurs prestataires, sélectionne les devis, signe les contrats et suit l'avancement du chantier. Le paiement des travaux est réparti entre les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes, tels que définis dans le règlement de copropriété. À l'achèvement des travaux, le syndic procède à la réception et vérifie la conformité des prestations au contrat. Si des malfaçons sont constatées, il peut refuser la levée des réserves.
Comment sont financés les travaux en copropriété ?
Le financement des travaux en copropriété repose sur les copropriétaires, répartis selon leurs tantièmes. Plusieurs mécanismes coexistent pour couvrir ces dépenses, selon leur nature et leur ampleur.
Le fonds de travaux en copropriété (loi ALUR)
Depuis la loi ALUR de 2014, toute copropriété de plus de cinq ans est tenue de constituer un fonds de travaux en copropriété. Chaque copropriétaire verse une cotisation annuelle à ce fonds, dont le montant minimal est fixé à 5 % du budget prévisionnel adopté en AG. Ce fonds est destiné à financer les travaux de conservation, d'entretien et de rénovation énergétique des parties communes.
Pour les travaux dépassant les réserves disponibles, le syndic peut procéder à un appel de fonds exceptionnel, notifié aux copropriétaires avant le démarrage du chantier. Des paiements échelonnés peuvent être mis en place. Le recours à un emprunt collectif souscrit par le syndicat des copropriétaires est également possible, chaque copropriétaire remboursant sa quote-part selon ses tantièmes.
Aides et subventions pour les travaux de rénovation énergétique
Pour les travaux de rénovation énergétique en copropriété, plusieurs dispositifs d'aide allègent considérablement la facture. MaPrimeRénov' Copropriété, gérée par l'ANAH, peut financer jusqu'à 45 % du montant des travaux éligibles pour les copropriétés réalisant des rénovations globales. Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE), versés par les fournisseurs d'énergie, complètent souvent ce financement. L'éco-prêt à taux zéro collectif permet quant à lui de financer le reste à charge sans intérêts.
Les gestionnaires Matera accompagnent les copropriétés dans le montage de ces dossiers, de l'identification des travaux éligibles jusqu'au suivi des demandes via l'espace personnalisé Matera.
Qui est responsable des travaux en copropriété et quels recours en cas de malfaçon ?
La responsabilité des travaux en copropriété sur les parties communes incombe au syndic, en tant que représentant légal du syndicat des copropriétaires. C'est lui qui signe les contrats avec les prestataires, suit le chantier et vérifie la conformité à la réception. En cas de malfaçon, plusieurs garanties légales s'appliquent.
Les garanties légales après des travaux en copropriété
Trois garanties protègent les copropriétaires. La garantie de parfait achèvement (1 an) oblige l'entreprise à corriger toutes les malfaçons signalées dans l'année suivant la réception. La garantie biennale (2 ans) couvre les équipements dissociables de l'ouvrage (chaudière, volets, équipements de chauffage). La garantie décennale en copropriété (10 ans) s'applique aux dommages compromettant la solidité de l'immeuble ou le rendant impropre à sa destination.
Que faire si le syndic manque à ses obligations sur les travaux en copropriété ?
Si le syndic ne prend pas en charge des travaux nécessaires sur les parties communes, les copropriétaires disposent de plusieurs recours. La première étape consiste à rappeler par écrit au syndic ses obligations et la nécessité d'effectuer les travaux.
Sans réaction, une mise en demeure envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception formalise la demande. Si le syndic reste inactif, les copropriétaires peuvent voter son remplacement en assemblée générale à la majorité absolue.
En dernier recours, une action judiciaire peut contraindre le syndic à réaliser les travaux ou à verser des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires. Un copropriétaire dont le lot est directement affecté peut par ailleurs agir en son nom propre, en parallèle de l'action collective.
FAQ
Faut-il un vote en assemblée générale pour tous les travaux en copropriété ?
Non, pas systématiquement. Les travaux d'urgence peuvent être engagés par le syndic sans vote préalable, à condition d'en informer immédiatement les copropriétaires et de convoquer une AG dans les meilleurs délais pour régulariser la situation. Le seuil au-delà duquel un vote est obligatoire est précisé dans le contrat de syndic.
Qu'est-ce que le fonds de travaux en copropriété ?
Le fonds de travaux est une épargne collective constituée par les copropriétaires pour anticiper les grosses dépenses sur les parties communes. Il est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire d'au moins 5 % du budget prévisionnel. Contrairement aux appels de fonds ponctuels, il ne peut pas être remboursé à un copropriétaire qui vend son bien : il est transféré automatiquement au nouvel acquéreur lors de la vente.
Peut-on refuser de payer des travaux votés en assemblée générale ?
Non. Dès lors que les travaux en copropriété ont été régulièrement votés, tous les copropriétaires sont tenus de contribuer selon leurs tantièmes, même s'ils ont voté contre. Un refus de paiement peut entraîner des pénalités, des intérêts de retard et des poursuites judiciaires. La seule voie légale consiste à contester la décision devant le tribunal judiciaire dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal d'AG.
Qui est responsable si les travaux en copropriété sont mal réalisés ?
La responsabilité première incombe à l'entreprise ayant réalisé les travaux, au titre des garanties légales (parfait achèvement, biennale, décennale). Le syndic engage les démarches de réclamation en tant que représentant du syndicat des copropriétaires. En cas d'inaction du syndic, les copropriétaires peuvent voter son remplacement ou saisir la justice pour l'y contraindre.
Comment obtenir des aides pour les travaux de rénovation énergétique en copropriété ?
La principale aide est MaPrimeRénov' Copropriété, gérée par l'ANAH, qui peut couvrir jusqu'à 45 % du montant des travaux éligibles pour une rénovation globale. Les CEE complètent souvent ce financement. Pour en bénéficier, la copropriété doit passer par un mandataire agréé et respecter un cahier des charges précis.
