On guide les copropriétaires quant à la rénovation énergétique !
La rénovation énergétique est devenue une préoccupation majeure depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience. Mais avant de faire des travaux chez vous… Avez-vous pensé à faire, en parallèle, des travaux de rénovation énergétique à l’échelle de la copropriété ? Ce guide vous détaille les étapes clés pour réussir vos projets de rénovation, que ce soit dans les parties privatives ou communes.
Rénovation énergétique en copropriété : quels avantages ?
Les avantages à réaliser une rénovation énergétique au niveau de la copropriété sont nombreux. Voici les principaux bénéfices que vous pourrez en tirer :
Est-ce qu'un audit énergétique de copropriété est obligatoire ?
Avant 2017, seules les copropriétés équipées d'un système de chauffage ou de climatisation commun étaient tenues de réaliser des Diagnostics de Performance Énergétique (DPE) ou des audits énergétiques.
A partir du 1er janvier 2024, une modification de l'article L126-31 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) entrera en vigueur. Elle rendra obligatoire le DPE collectif pour tous les immeubles résidentiels collectifs dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 2013.
- Pour les copropriétés comprenant entre 50 et 200 lots, le DPE sera rendu obligatoire à compter du 1er janvier 2025.
- Pour les copropriétés de 50 lots ou moins, cette obligation s’appliquera à partir du 1er janvier 2026.
La rénovation énergétique est-elle obligatoire en copropriété ?
La loi Climat et Résilience a apporté des modifications à l'article 24-4 de la loi du 10 juillet 1965. Désormais, le syndic de copropriété est obligé d’inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale la création d'un plan pluriannuel de travaux, après réalisation du DPE.
Réaliser et intégrer un plan pluriannuel de travaux à l'ordre du jour devient une obligation pour toutes les copropriétés, qu'elles soient partiellement ou entièrement résidentielles, dans un délai de 15 ans suivant la réception des travaux de construction de l'immeuble.
Auparavant restreinte aux bâtiments dotés d'un système de chauffage ou de climatisation collectif, cette obligation est étendue depuis janvier 2023 aux copropriétés de plus de 200 lots.
Quels types de travaux sont les plus intéressants à réaliser en copropriété ?
Voici les différents travaux qui sont généralement les plus intéressants à réaliser en copropriété pour des gains d’économie d’énergie et de confort optimaux :
Travaux d’isolation thermique en copropriété
- Isolation de la façade extérieure ;
- Isolation de la toiture et des combles ;
- Isolation des fenêtres et des portes (par exemple, remplacer les fenêtres à simple vitrage par des fenêtres à double ou triple vitrage) ;
- Isolation du plancher entre le rez-de-chaussée et les caves.
Systèmes de chauffage et de refroidissement en copropriété
- Changement de chaudière collective (par exemple, chaudière collective à haut rendement ou chaudière à condensation) ;
- Amélioration de la ventilation mécanique contrôlée (VMC) au niveau collectif ;
- Installation de thermostats intelligents pour une régulation plus efficace du chauffage et de la climatisation ;
- Mettre en place un système de gestion de l'énergie pour suivre et optimiser la consommation énergétique en temps réel.
Équipements électriques
- Installation de panneaux solaires ou photovoltaïques ;
- Améliorer les installations électriques des parties communes, comme l’éclairage ou l'ascenseur.
Comment mener une rénovation énergétique en copropriété ?
Procédure de rénovation énergétique en copropriété : parties communes
Rénover énergétiquement les parties communes d'une copropriété n'est pas seulement une bonne idée pour améliorer la qualité de vie. Dans de nombreux cas, c'est une obligation légale.
Voici les principales étapes que vous devez suivre pour rénover les parties communes et les parties privatives au sein d’une copropriété :
- La réalisation d'un DPE collectif ou d’un audit énergétique : La première étape cruciale consiste à évaluer la performance énergétique globale du bâtiment grâce à un bilan énergétique. Cela permet de déterminer quels seront les travaux les plus adaptés.
- Le vote en AG : La réalisation d’un bilan énergétique doit être inscrite à l'ordre du jour et votée en assemblée générale des copropriétaires à la majorité simple (majorité des personnes présentes, représentées ou qui votent par correspondance).
- Le choix d’un professionnel : Si la résolution est adoptée, le syndic doit ensuite choisir un professionnel labellisé RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) pour pouvoir bénéficier des aides publiques. Le professionnel doit réaliser un rapport à remettre au conseil syndical avec ses recommandations.
- Le vote du rapport en AG : Le rapport du professionnel doit être soumis à l’AG (ordinaire ou extraordinaire) par le syndic. Le vote doit être fait à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965. Lors de l’AG, le plan de financement des travaux (déblocage du fonds de travaux et/ou recours aux subventions et aides publiques) doit également être adopté.
- Le suivi du chantier : Le syndic doit tout mettre en œuvre pour que les travaux débutent et s’assurer de leur réalisation tout au long du chantier.
- La réception des travaux : Une fois les travaux finis, le syndic doit obligatoirement assister à leur réception pour vérifier leur conformité au contrat passé avec le professionnel. C’est à ce moment que le syndic pourra émettre des réserves dans un procès-verbal et, en cas de besoin, demander au prestataire de faire jouer ses garanties (par exemple, la garantie décennale ou l’assurance dommage-ouvrage).
- La demande de subventions ou d'aides : Après validation des travaux, n'oubliez pas de demander les aides financières auxquelles la copropriété peut être éligible.
Procédure de rénovation énergétique en copropriété : parties privatives
Les copropriétaires qui ont des logements énergivores sont, depuis la loi Climat et Résilience, fortement incités à procéder à une rénovation énergétique. En effet, selon l’étiquette énergétique de leur logement, certaines interdictions s’appliqueront et se durciront. Voici les principales échéances passées et à venir :
- Depuis le 1er janvier 2021 : dans les zones tendues, les bailleurs ne peuvent plus augmenter le loyer des logements avec une étiquette énergétique F ou G ;
- À partir du 1er janvier 2023 : il sera interdit de louer des logements avec une consommation énergétique supérieure à 450 kWh par m2/an.
- À partir du 1er janvier 2028 : seuls les logements avec une consommation d'énergie inférieure à 330 kWh par m2/an pourront être proposés à la location, éliminant ainsi les "passoires thermiques" du marché locatif.
Si votre logement est concerné, voici les démarches à suivre en tant que copropriétaire :
- Déterminez si les rénovations énergétiques que vous envisagez affecteront les parties communes de la copropriété. C'est le cas, par exemple, si vous prévoyez d'installer de nouvelles fenêtres pour une meilleure isolation thermique. Dans cette situation, vous devez obtenir l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires avant de commencer les travaux.
- Effectuez un DPE ou un audit énergétique pour identifier les améliorations énergétiques nécessaires et les éventuels défauts d'isolation dans votre logement. Une fois cette évaluation réalisée, faites un récapitulatif détaillé des travaux envisagés et leur impact potentiel sur les espaces communs.
- Après avoir évalué les besoins énergétiques de votre logement, contactez différents prestataires pour obtenir des devis. Comparez les prix et les prestations, mais aussi, examinez leurs assurances et garanties, afin de prendre une décision éclairée pour vos travaux.
- Mettez la question de vos travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Il vous suffit d'envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) à votre syndic de copropriété pour cela. N'oubliez pas de joindre les devis que vous avez obtenus.
- Lors de l'assemblée générale, la réalisation des travaux dans les parties privatives doit être votée à la majorité absolue, conformément à l'article 25 de la loi de 1965. Si la résolution est adoptée, notez que vous devrez supporter seul le coût des travaux dans votre appartement.
Quelles sont les aides principales pour aider le financement d'une rénovation en copropriété ?
MaPrimeRénov' Copropriété
Pour être éligible à Ma Prime Rénov', la copropriété doit remplir plusieurs critères :
- 1er critère : Au moins 75% des logements doivent servir de résidence principale, occupée au minimum 8 mois par an.
- 2ème critère : Les travaux doivent être effectués par un artisan certifié RGE (Reconnu Garant de l'Environnement).
- 3ème critère : Ces travaux doivent conduire à une amélioration d'au moins 35% de la performance énergétique du bâtiment.
Si ces conditions sont toutes respectées, Ma Prime Rénov' propose une aide de base couvrant 25% du coût total des travaux, avec un plafond de 15 000€ par unité d'habitation.
Coup de pouce Rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif
Le coup de pouce CEE (Certificats d'Économie d'Énergie) est une aide financière accordée aux copropriétés où au moins 75% de l'espace chauffé est dédié à des fins d’habitation.
Cette aide est disponible pour les copropriétés qui initient un projet complet de rénovation énergétique avant la fin de l'année 2021 et vise notamment les résidences qui ont encore une chaudière alimentée par des énergies fossiles.
Les rénovations doivent entraîner une réduction d'au moins 35 % de la consommation annuelle d'énergie primaire par rapport aux niveaux antérieurs aux travaux. Cette réduction doit toucher plusieurs aspects, y compris le chauffage, la climatisation, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage, ainsi que les équipements auxiliaires liés au chauffage, au refroidissement, à la production d'eau chaude et à la ventilation.
Pour bénéficier de cette subvention, les travaux de rénovation doivent être conclus au plus tard le 31 décembre 2925 et s’achever le 31 décembre 2026.
Éco-PTZ (Éco-Prêt à Taux Zéro)
L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) est une option de financement accessible à tous les propriétaires, qu'ils soient occupants ou bailleurs, destinée à couvrir les coûts des travaux de rénovation énergétique dans les copropriétés.
Cette offre est valable pour :
- 1er critère : Les bâtiments de plus de deux ans ;
- 2ème critère : Uniquement pour les copropriétaires dont les logements sont utilisés comme résidences principales. Il est également possible pour le syndicat de copropriété de prendre cet éco-prêt au nom des copropriétaires intéressés. Dans ce scénario, chaque copropriétaire est uniquement responsable du remboursement de ses propres mensualités, sans engagement de solidarité avec les autres.
Il est important de souligner que la durée maximale pour le remboursement de cet éco-prêt est de 15 ans.
Le montant total du prêt varie en fonction des travaux entrepris. Voici quelques exemples de plafonds de financement :
- Un maximum de 15 000€ pour un seul type de travaux éligibles, à l'exception du remplacement de fenêtres où le montant ne peut excéder 7 000€ ;
- Un maximum de 25 000€ pour la réalisation de 2 travaux sur les 7 éligibles ;
- Un maximum de 30 000€ pour l'exécution de 3 travaux sur les 7 éligibles ainsi que pour des travaux permettant d'atteindre un niveau minimal de performance énergétique globale.
- Un maximum de 10 000€ pour la réhabilitation du système d'assainissement individuel.
