Le fonds de travaux a été mis en place par la loi ALUR en 2014. Il était obligatoire pour toutes les copropriétés, sauf pour quelques exceptions. À quoi sert-il ? Quand est-il obligatoire ? Comment le calculer ? On répond à l’ensemble de ces questions, en intégrant les dernières modifications législatives en date du 1er janvier 2023.

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Qu’est-ce que le fonds de travaux ?

La Loi ALUR du 24 mars 2014 a créé le fonds de travaux. Ce mécanisme est destiné à financer les travaux de copropriété via un système de provisions. Ce fonds a remplacé les anciens fonds de prévoyance, qui, contrairement à ce nouveau dispositif, n'étaient pas encadrés par la loi.

Le fonds de travaux est un outil permettant d'anticiper les dépenses importantes en copropriété lorsque des travaux sont nécessaires dans les espaces communs. Son rôle est de couvrir les dépenses imprévues qui ne sont pas financées par le budget prévisionnel de la copropriété.

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Quand le fonds de travaux est-il obligatoire ?

Avant le 1er janvier 2023

Depuis la loi ALUR, le fonds de travaux est obligatoire pour tout immeuble en copropriété qui contient un logement ou plus.

Cependant, il y a des exceptions. Le fonds de travaux n'est pas obligatoire dans les quatre cas suivants :

• Pour les copropriétés neuves de moins de 5 ans ;
• Pour les copropriétés inférieures à 10 lots, si l'assemblée générale vote unanimement la non-constitution d’un fonds de travaux ;
• S’il ressort du diagnostic technique global qu’aucuns travaux ne sont nécessaires dans la copropriété pour les dix ans qui viennent. Le fonds de travaux n’est alors pas obligatoire pendant une durée de dix années ;
• Pour les copropriétés ayant déjà mis en place un budget travaux correspondant au budget prévisionnel en cours.

Même si votre copropriété correspond à l’une des exceptions précitées, il est toujours conseillé de mettre en place un fonds de travaux. Cette démarche, bien que non obligatoire, présente de nombreux avantages :

• Elle favorise une planification financière préventive pour les dépenses importantes ;
• Elle évite de devoir prendre des décisions précipitées lorsqu'il y a des travaux à effectuer ;
• Elle vous offre l'opportunité d'évaluer attentivement vos prestataires de services et de prendre le temps nécessaire pour comparer plusieurs devis.

Après le 1er janvier 2023

Le fonds de travaux doit être mis en place par le syndic des copropriétaires dans les dix ans suivant la réception des travaux de construction de l'immeuble.

L'obligation de constituer ce fonds varie selon le nombre de lots et de leur usage, avec des dates d'application échelonnées :

• Les copropriétés comprenant plus de 200 lots destinés à des logements, bureaux ou commerces sont tenues d'avoir un fonds de travaux à partir du 1er janvier 2023 ;
• Celles comprenant entre 51 et 200 lots ont jusqu'au 1er janvier 2024 pour le mettre en place ;
• Enfin, les copropriétés avec 50 lots ou moins doivent respecter cette obligation à partir du 1er janvier 2025.

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Qui doit payer le fonds de travaux ?

Le fonds de travaux est financé par les copropriétaires. Son financement provient d'une cotisation annuelle que chaque copropriétaire est tenue de verser. Le montant de cette cotisation est fixé en assemblée générale, généralement sous la forme d’un pourcentage du budget prévisionnel de la copropriété.

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Bon à savoir :

Le paiement de cette cotisation est obligatoire. Même si le copropriétaire ne réside pas dans l'immeuble ou ne bénéficie pas directement des travaux réalisés dans les parties communes, il ne peut s’y soustraire.

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Comment calculer le fonds de travaux ?

Selon la loi ALUR, le fonds travaux doit être mis en place par le syndicat des copropriétaires au plus tard 5 ans après la livraison de l’immeuble en copropriété.

Le montant à provisionner dans le fonds de travaux est généralement fixé en assemblée générale de copropriété. Ce montant ne peut être inférieur à 5% du budget prévisionnel de la copropriété.

Le calcul se fait donc en multipliant le budget prévisionnel de la copropriété (qui comprend toutes les dépenses courantes prévues pour l'année : charges, entretien, frais de gestion, etc.) par 5% (ou un pourcentage plus élevé si l'assemblée générale le décide).

Cela donne la somme totale à verser dans le fonds de travaux pour l'année. Cette somme est ensuite répartie entre les copropriétaires, généralement en fonction de leur quote-part dans les parties communes, qui est définie par le règlement de copropriété.

Par exemple, si le budget prévisionnel de la copropriété est de 100 000 euros, le fonds de travaux doit être au minimum de 5 000 euros (soit 5% de 100 000 euros). Si un copropriétaire possède 10% des parts de la copropriété, il devra contribuer à hauteur de 500 euros (soit 10% de 5 000 euros) au fonds de travaux pour l'année.

Depuis le 1er janvier 2023, dans le cas où l'assemblée générale a approuvé un plan pluriannuel de travaux, la cotisation annuelle minimale doit être au minimum de :

• 2,5% du coût total des travaux prévus dans le plan ;
• et de 5% du budget prévisionnel de la copropriété.

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Bon à savoir :

Le syndic de copropriété est tenu d'ouvrir un compte bancaire distinct, spécifiquement dédié au fonds de travaux, pour y déposer les cotisations annuelles versées par les copropriétaires. Ce compte, qui doit être rémunéré (comparable à un livret A par exemple), doit être séparé du compte bancaire habituellement utilisé pour les dépenses courantes de la copropriété.

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Comment voter le fonds de travaux ?

Le vote du fonds de travaux se fait lors de l'assemblée générale des copropriétaires. La résolution du montant du fonds travaux doit être inscrite à l’ordre du jour de l’AG par le syndic.

Lors de l’AG, le syndicat des copropriétaires peut voter un pourcentage de fonds de travaux équivalent à 5% du budget prévisionnel de la copropriété ou plus s’il juge que c'est nécessaire.

La résolution doit être adoptée à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, selon l’article 25 de la loi de 1965, qu'ils soient présents ou non lors de l'assemblée générale. Cela signifie que pour être adoptée, la résolution doit recueillir plus de 50% des voix de l'ensemble des copropriétaires.

Si la résolution n'obtient pas la majorité absolue lors du premier vote, mais qu'elle a recueilli au moins un tiers des voix, un second vote peut avoir lieu immédiatement. Dans ce cas, la résolution peut être adoptée à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés. C’est la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965.

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Bon à savoir :

La possibilité de suspendre les cotisations au fonds de travaux est encadrée par la loi depuis le 1er janvier 2023. L'assemblée générale peut décider de suspendre ces cotisations dans deux situations spécifiques :

• Quand le montant du fonds de travaux dépasse le budget prévisionnel ;
• Dans le cas où un plan pluriannuel de travaux a été approuvé par l'assemblée générale, la suspension des cotisations peut être envisagée si le montant du fonds de travaux excède de plus de 50% le coût des travaux prévus dans ce plan.

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Pour quels travaux peut-on utiliser le fonds ALUR ?

Avant le 1er janvier 2023

Le fonds ALUR peut être utilisé pour financer des travaux en copropriété dans deux situations distinctes :

• Lorsque le financement des dépenses de travaux ne sont pas prévues dans le budget prévisionnel : ces dépenses des travaux doivent être approuvées lors d'une assemblée générale, rendus obligatoires par la réglementation, ou ordonnés par une autorité judiciaire ou administrative ;
• Lorsque le syndic prend l'initiative d'effectuer des travaux urgents nécessaires à la préservation de l'immeuble: l'assemblée générale peut décider d'allouer une partie ou l'intégralité du fonds de travaux à ces travaux. La réalisation de travaux urgents indispensables à la sauvegarde de l'immeuble fait partie des responsabilités du syndic de copropriété.

Cependant, le fonds de travaux n'est pas destiné à couvrir les coûts des travaux d'entretien courant de la copropriété. En effet, ces dépenses sont normalement déjà prises en compte dans le budget prévisionnel de l'immeuble.

Après le 1er janvier 2023

Le fonds de travaux est destiné à couvrir plusieurs types de dépenses :

• La conception du plan pluriannuel de travaux et, si nécessaire, du diagnostic technique global ;
• L'exécution des travaux indiqués dans le plan pluriannuel approuvé par l'assemblée générale des copropriétaires ;
• Les travaux d'urgence décidés par le syndic ;
• Les travaux indispensables pour préserver la structure de l'immeuble, assurer la santé et la sécurité des occupants et réaliser des économies d'énergie, même s'ils ne sont pas inclus dans le plan pluriannuel de travaux.

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Fonds de travaux et vente d’un lot : quelles conséquences ?

Avant le 1er janvier 2023, les contributions au fonds de travaux sont liées aux lots et restent acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne peuvent pas être remboursées par le syndicat lors de la vente d'un lot.

À partir du 1er janvier 2023, cette règle reste inchangée. La loi ajoute une nouvelle précision : l'acheteur peut accepter de payer au vendeur un montant équivalent à ces contributions, en plus du prix de vente du lot.

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Comment faire en cas de non-paiement du fonds de travaux ?

En cas de non-paiement de la cotisation de fonds de travaux par un ou plusieurs copropriétaires, plusieurs étapes peuvent être mises en œuvre par le syndic de copropriété pour récupérer les sommes dues :

• Rappel amiable : La première étape est généralement d'envoyer une lettre de rappel amiable au copropriétaire défaillant. Cette lettre doit indiquer le montant dû, la date à laquelle la somme devait être payée et demander un paiement dans les meilleurs délais ;
• Mise en demeure : Si le copropriétaire ne répond pas au rappel amiable ou ne règle pas sa dette, le syndic peut lui envoyer une mise en demeure. Ce courrier, plus formel, indique que si le paiement n'est pas effectué dans un certain délai (généralement 30 jours), des procédures judiciaires peuvent être engagées ;
• Procédure judiciaire : Si le copropriétaire ne paie toujours pas après la mise en demeure, le syndic peut engager des procédures de recouvrement de charges au même titre qu’en cas d’impayés de charges courantes (par exemple, sommation de payer par voie d’huissier ou action en paiement au fond devant le tribunal judiciaire).