La gestion d'une copropriété est une tâche complexe, d'où l'importance cruciale d'un syndic pour assurer le bon fonctionnement de celle-ci. Que vous soyez nouveau copropriétaire ou que vous souhaitiez simplement mieux comprendre les rouages de cette gestion, ce guide sur le syndic de copropriété est fait pour vous guider. Vous trouverez toutes les explications clés à connaître de la désignation du syndic à sa fin de mandat.  

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Qu'est-ce qu’un syndic de copropriété ?

La loi du 10 juillet 1965, qui encadre le statut de la copropriété des immeubles bâtis en France, désigne le syndic de copropriété comme la personne physique (un copropriétaire) ou la personne morale (une société), qui a pour obligation de gérer et d'administrer la copropriété. Cette gestion inclut notamment l'aspect financier de la copropriété.

Le syndic de copropriété joue le rôle de représentant légal du syndicat des copropriétaires. Ce syndicat regroupe tous les copropriétaires d'un même immeuble et se forme automatiquement lors de la création de la copropriété. 

Bon à savoir :

Contrairement au syndic qui doit être désigné selon une procédure stricte et définie par la loi, le syndicat des copropriétaires est formé sans qu'il ne soit nécessaire de suivre une procédure particulière.

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Est-ce obligatoire d’avoir un syndic de copropriété ?

Il est obligatoire de désigner un syndic dans toute copropriété, conformément à la loi du 10 juillet 1965. Dans l'hypothèse où une copropriété se retrouve sans syndic, les copropriétaires ou le conseil syndical, le cas échéant, doivent prendre des mesures pour maintenir la gestion de l'immeuble et prévenir les éventuelles conséquences juridiques et financières causées par l’absence de syndic.

Depuis la loi Macron du 6 août 2015, si une copropriété se retrouve sans syndic, tout copropriétaire a la possibilité de convoquer une assemblée générale pour proposer à l'ordre du jour la nomination d'un nouveau syndic. Si l'assemblée générale ne peut être convoquée, un copropriétaire ou un membre du conseil syndical peut solliciter le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble, afin de nommer un administrateur provisoire. Celui-ci sera chargé de la gestion de la copropriété jusqu'à la nomination d'un nouveau syndic.

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Quels sont les différents types de syndic de copropriété ?

Syndic professionnel

Le syndic professionnel une personne morale ou physique qui est mandatée pour gérer la copropriété, en échange d'une rémunération payée grâce aux charges de copropriété. Ce type de syndic, qui exerce cette fonction à titre professionnel, est souvent choisi pour son expertise sur les questions juridiques, techniques et financières liées à la gestion d'un immeuble. 

Les syndics professionnels sont soumis à une réglementation stricte, ils doivent notamment posséder une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et d'Industrie (CCI).

Bon à savoir :

Les syndics de copropriété, qu'ils soient bénévoles, coopératifs ou professionnels peuvent être dématérialisés. On parle alors de syndic en ligne ou de logiciel de syndic.

Attention !

Pour faire face aux abus de tarification de certains syndics professionnels, un texte de loi adopté le 22 janvier 2022 oblige désormais les syndics professionnels à fournir une fiche tarifaire détaillée aux copropriétaires. Cela permet de garantir une plus grande transparence de la tarification et une meilleure anticipation des coûts. 

Syndic coopératif

Le syndic coopératif est un modèle de gestion collégiale de la copropriété, où plusieurs copropriétaires sont élus en tant que conseil syndical. C’est le conseil syndical qui a pour rôle d’assurer les missions du syndic de copropriété. Les tâches, selon leur nature et les affinités de chacun, peuvent être réparties entre les différents membres du conseil syndical. Officiellement, c'est le président du conseil syndical qui possède la qualité de syndic. C’est pour cela qu’on le désigne également sous le nom de “président-syndic”.

Le syndic coopératif ne peut pas être rémunéré. En effet, la fonction de conseiller syndical ne peut donner lieu à rémunération, d’après l’article 27 du décret du 17 mars 1967. 

Ce type de syndic peut être avantageux pour les petites copropriétés où les copropriétaires sont impliqués.

Syndic bénévole

Le syndic bénévole partage un point commun important avec le syndic coopératif : c’est une forme de syndic en autogestion, non professionnelle. La différence principale entre les deux réside dans le fait qu’un seul copropriétaire assume le rôle de syndic. C'est une option qui est donc souvent choisie par les très petites copropriétés.

Il y a une autre différence majeure : les copropriétaires peuvent décider de rémunérer le syndic bénévole lors d’un vote en assemblée générale. 

Attention !

La rémunération octroyée doit être inférieure aux revenus principaux du syndic bénévole. La rémunération du syndic est soumise à l’impôt sur les revenus dans la catégorie des BNC (bénéfices non commerciaux).

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Les avantages et inconvénients des différents types de syndic

Voici les principaux avantages et inconvénients d’un syndic professionnel : 

• Avantages : Les syndics professionnels sont des experts dans le domaine de la gestion immobilière. Ils ont l'expérience, les connaissances juridiques et techniques nécessaires pour gérer efficacement une copropriété. Ils disposent généralement d'un réseau de contacts dans le domaine de l'immobilier qui peut être utile en cas de travaux urgents ou de litiges.
• Inconvénients : Les honoraires des syndics professionnels sont souvent élevés. De plus, les syndics professionnels sont souvent déconnectés de la réalité du terrain de l’immeuble, puisqu'ils ne font pas partie de la copropriété. Enfin, certains syndics professionnels peuvent manquer de réactivité ou de transparence dans leur gestion.

Voici les principaux avantages et inconvénients des syndic non professionnels (syndics coopératifs et bénévoles) :

• Avantages : Les syndics non professionnels sont généralement moins coûteux que les syndics professionnels. De plus, puisque le syndic est composé d’un ou plusieurs copropriétaires, ils ont un intérêt personnel à bien gérer l'immeuble. La gestion peut également être plus transparente et réactive, puisque les décisions sont prises directement par les copropriétaires.
• Inconvénients : Les syndics non professionnels peuvent manquer d'expérience ou de connaissances en matière de gestion immobilière. Ils peuvent aussi avoir du mal à gérer les conflits entre copropriétaires ou certaines tâches qui demandent une expertise particulière. De plus, être syndic bénévole ou coopératif peut prendre beaucoup de temps, ce qui peut être décourageant pour certains copropriétaires.

Bon à savoir :

Pour pallier les inconvénients présentés par les syndics non professionnels, les copropriétaires peuvent choisir de se faire accompagner par des plateformes en ligne. Matera accompagne les copropriétés de toutes tailles, les aides à autogérer leur syndic et à passer vers un modèle de syndic coopératif. Matera propose un accompagnement complet :Un logiciel pour gérer simplement sa copropriété et avoir accès de n'importe où aux données importantes ;Plus de 200 experts qui vous répondent sous 24h en cas de besoin ;Un annuaire répertoriant plus de 4.000 fournisseurs validés par nos clients que vous pouvez contacter en cas de besoin (plombier, entrepreneur BTP...) ;Trois offres différentes pour s'adapter à vos besoins et votre budget.

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Quel est le rôle d’un syndic de copropriété ?

Les missions que doit assurer un syndic, qu’il soit professionnel ou non, sont très variées. Elles nécessitent des compétences en gestion, en droit, en comptabilité et en relations humaines. C'est un rôle essentiel pour assurer le bon fonctionnement et la pérennité de la copropriété.

Voici les principales responsabilités d'un syndic :

• Gestion administrative : Le syndic est responsable de l'administration de la copropriété. Cela comprend l’immatriculation de la copropriété, la convocation de l’assemblée générale annuelle, la gestion des documents et archives de la copropriété, la mise à jour des données financières auprès du RNC (Registre National des Copropriétés) chaque année, la gestion des changements de propriétaire dans l'immeuble, etc. ;
• Gestion financière : Le syndic gère les finances de la copropriété. Il prépare le budget prévisionnel, collecte les charges auprès des copropriétaires, tient les comptes de la copropriété, assure le recouvrement des charges impayées, ouvre un compte bancaire séparé pour le compte du syndicat des copropriétaires, etc. ;
• Entretien et travaux : Le syndic est en charge de l'entretien courant de l'immeuble et des parties communes, de la réalisation des travaux décidés par l'assemblée générale et de la gestion des éventuels incidents techniques (dégâts des eaux, pannes, etc.). Il est également responsable de l'embauche et de la supervision des gardiens, concierges et employés de la copropriété.
• Application du règlement de copropriété : Le syndic veille au respect du règlement de copropriété par tous les copropriétaires et occupants de l'immeuble. Il intervient en cas de litige entre copropriétaires ou en cas de non-respect du règlement.
• Représentation légale : Le syndic représente le syndicat des copropriétaires en justice. Il peut agir en justice au nom de la copropriété ou défendre la copropriété en cas de procédure judiciaire.

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Comment est désigné le syndic de copropriété et pour combien de temps ?

Le syndic de copropriété est élu lors d'une assemblée générale des copropriétaires. Habituellement, la désignation du syndic figure parmi les premiers points inscrits à l'ordre du jour. Les copropriétaires votent sa nomination à la majorité absolue de l'ensemble des voix de tous les copropriétaires, présents ou représentés.

Le mandat d'un syndic est temporaire, sa durée ne peut pas dépasser trois ans, conformément à la loi du 10 juillet 1965. Toutefois, le contrat de syndic peut être renouvelé par un nouveau vote lors d'une assemblée générale. Les durées prévues varient généralement entre un et trois ans. 

Il est important de noter que le syndic peut être révoqué à tout moment si les copropriétaires estiment qu'il ne remplit pas correctement ses fonctions. Cette révocation doit cependant être justifiée par un manquement grave et votée lors d'une assemblée générale.

Bon à savoir :

Lors de l’assemblée générale qui élit le nouveau syndic ou renouvelle le mandat de celui en place, un contrat de syndic doit être signé. Ce contrat est signé par le syndic et le syndicat des copropriétaires, représenté par le président du conseil syndical, le cas échéant, ou le président de séance. Ce contrat doit comporter des mentions précises définies par la loi ALUR de 2014 qui a créé un contrat-type de syndic.

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Quel est le coût d’un syndic de copropriété ?

Le coût d'un syndic de copropriété peut considérablement varier en fonction de plusieurs facteurs, notamment : 

• Le type de syndic : professionnel, bénévole, ou coopératif ; 
• La taille de la copropriété ; 
• Le nombre de lots ;
• La complexité de la gestion de l'immeuble (par exemple, s’il y a un jardin partagé, une piscine, des parkings, des ascenseurs, etc.) ;
• Les services inclus dans le contrat.

Le syndic professionnel propose généralement un tarif forfaitaire pour la gestion courante de la copropriété (entretien des parties communes, gestion administrative, tenue des assemblées générales, etc.). En plus du forfait, des honoraires supplémentaires peuvent être facturés pour des prestations particulières non comprises dans le forfait (travaux exceptionnels, gestion de contentieux, etc.). 

Le syndic bénévole ou coopératif est généralement composé d’un ou plusieurs copropriétaires qui gèrent bénévolement la copropriété (pour le syndic bénévole, une rémunération peut être prévue, mais à un tarif nettement plus bas qu'un syndic professionnel). Le coût est donc largement inférieur aux honoraires d’un syndic professionnel et permet de faire baisser d’environ 30% les charges d’une copropriété. 

Bon à savoir :

Depuis la loi ALUR de 2014, le contrat de syndic est encadré et doit se conformer à un contrat-type qui définit les prestations incluses dans le forfait de base et celles qui peuvent faire l'objet d'une facturation supplémentaire. Depuis la loi du 22 janvier 2022, une grille tarifaire standardisée est également exigée pour améliorer la transparence des coûts des syndics professionnels. Il est donc essentiel pour les copropriétaires de bien comprendre le détail de ces coûts et de comparer les offres de différents syndics avant de faire leur choix.

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Qui contrôle le syndic de copropriété ?

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Les activités du syndic peuvent être régulièrement contrôlées par le conseil syndical. C'est l'organe de contrôle interne à la copropriété. Le conseil syndical dispose de prérogatives lui permettant de demander au syndic, à tout moment, un accès aux factures, registres et autres documents liés à la copropriété, avec la possibilité de faire des copies de ces documents. Ce contrôle doit être effectué au moins une fois par an, avant l'assemblée générale chargée d'approuver les comptes de l'exercice écoulé.

Alors que le conseil syndical bénéficie d'un accès permanent à l'ensemble des documents comptables de la copropriété, les copropriétaires ont quant à eux un droit d'accès limité. Selon la loi, ce droit ne leur est accordé qu'une fois par an, pendant la période comprise entre la convocation de l'assemblée générale chargée d'examiner les comptes de l'exercice écoulé et la tenue de ladite assemblée (délai minimum de 21 jours). Le syndic a l'obligation de mettre à disposition des copropriétaires les principaux justificatifs de charges. Cela inclut les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours (ainsi que leurs éventuels avenants) conclus par le syndicat des copropriétaires, ainsi que les informations concernant les quantités consommées et les prix unitaires ou forfaitaires de chaque catégorie de charges.

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Quel recours si le syndic ne fait rien ?

Dans le cas où le syndic de copropriété n'assumerait pas correctement ses obligations légales, les copropriétaires ont la possibilité de changer de syndic :

• Soit au cours de son mandat (révocation) : Si le syndic commet des erreurs de gestion qui causent un préjudice aux copropriétaires (par exemple, en cas de non-exécution des résolutions adoptées lors des assemblées générales), il est possible d'organiser une assemblée générale extraordinaire (AGE) pour révoquer le syndic en place et élire un nouveau syndic. 
• Soit à son terme (non-renouvellement) : Le mandat du syndic qui arrive à terme peut ne pas être renouvelé sur décision de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires. Un nouveau syndic devra être nommé lors de la même assemblée.