La copropriété peut-elle vous interdire de faire de la location meublée ?

Principe : le propriétaire est seul décisionnaire pour son bien

La loi du 10 juillet 1965 encadre les pratiques de location au sein des copropriétés. Selon cette loi :

• Aucune restriction ne peut être imposée aux copropriétaires concernant l'usage de leurs parties privatives, sauf si ces restrictions sont justifiées par la destination de l'immeuble du fait de ses particularités ou de sa localisation ;
• En tant que copropriétaire, vous avez donc le droit de jouir librement de vos parties privatives, à condition de ne pas porter préjudice aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble. Cela implique que vous pouvez louer votre bien immobilier à la personne de votre choix, sous réserve que le locataire respecte la tranquillité du voisinage et ne cause pas de nuisances.

Exception : la clause d’habitation

La destination de l'immeuble, c’est l'usage principal pour lequel un immeuble est conçu. Elle peut être définie comme exclusivement résidentielle ou mixte. Mixte signifie que l’immeuble inclut à la fois des espaces d'habitation et des locaux professionnels ou commerciaux. Cette destination est précisée dans le règlement de copropriété et doit être respectée par tous les copropriétaires.

Il existe deux types de clauses d'habitation principales :

• Clause d’habitation bourgeoise simple : Cette clause indique que l'immeuble est principalement destiné à un usage résidentiel bourgeois. Historiquement, cette définition a été interprétée de manière à permettre aux professions libérales de s'y installer. Les activités commerciales et artisanales y sont généralement interdites, bien qu'il puisse y avoir des exceptions, notamment si le rez-de-chaussée est destiné à un usage commercial. Concernant la location meublée touristique, elle peut être autorisée à condition de ne pas troubler la quiétude de la copropriété, bien que la situation puisse être plus complexe.
• Clause d’habitation bourgeoise exclusive : Cette clause indique que l'immeuble est strictement réservé à un usage d'habitation, excluant les activités artisanales, libérales ou les locations saisonnières, y compris les locations de courte durée.

Il est crucial de prendre en compte la clause d’habitation lors de l’achat d’un appartement, surtout avec une clause d'habitation bourgeoise exclusive, qui restreint fortement les possibilités de location meublée, notamment touristique.

Bon à savoir :

La jurisprudence concernant les locations meublées saisonnières évolue régulièrement, en particulier pour les immeubles à usage mixte. Par exemple, un arrêt de la Cour de Cassation en 2018 a établi une distinction entre la location meublée classique (comme un studio étudiant) et la location meublée touristique de courte durée, considérée comme une activité hôtelière commerciale. Cette dernière est susceptible de générer des nuisances pour les autres résidents en raison de la fréquence de rotation des locataires.

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Est-ce qu'une copropriété peut interdire Airbnb ?

Pour déterminer si vous pouvez pratiquer la location saisonnière de courte durée, comme celles proposées sur Airbnb, vous devez impérativement consulter le règlement de votre copropriété.

• Si votre règlement inclut une clause d’habitation bourgeoise exclusive, la location de courte durée à des fins touristiques n'est pas permise. Dans ce cas, seules les activités d'habitation sont autorisées au sein de votre résidence.
• À l’inverse, si une telle clause exclusive n'est pas présente, les locations de type Airbnb sont généralement autorisées, sauf si le règlement de copropriété interdit explicitement les locations meublées de courte durée.

Quelle que soit la situation, il est crucial que votre activité de location meublée ne crée pas de désagréments pour les autres résidents de l'immeuble. Les nuisances telles que le bruit causé par les valises dans les couloirs, les allées et venues fréquentes, les fêtes bruyantes, les dégradations ou l'encombrement des parties communes doivent être évitées.

Si les locataires perturbent le droit de jouissance des autres copropriétaires, ceux-ci peuvent demander à ce que l'interdiction des locations meublées de courte durée soit ajoutée à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale du syndicat de copropriétaires.

Quelle assurance souscrire pour une location meublée ?

Pour sécuriser votre investissement locatif en copropriété, il est important de souscrire aux assurances pertinentes :

• Assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO) : Cette assurance est devenue obligatoire pour tous les copropriétaires-bailleurs suite à la loi ALUR. Elle couvre les dommages qui pourraient survenir dans le logement ainsi que la responsabilité civile du propriétaire. L'assurance PNO complète l'assurance multirisque habitation souscrite par le locataire, couvrant des situations où la responsabilité du locataire n'est pas engagée.
• Garantie Loyers Impayés (GLI) : Face au risque de non-paiement des loyers, la souscription à une garantie loyers impayés est une mesure de précaution judicieuse. Cette assurance vous protège contre les pertes financières dues aux impayés. Cependant, il est important de vérifier au préalable la solvabilité du locataire, car les assurances GLI imposent généralement des critères de sélection des locataires.

Bon à savoir :

La GLI ne peut être cumulée avec une caution, sauf si le locataire a le statut d’étudiant. Vous devez donc choisir, soit la GLI, soit les garants.

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Comment rentabiliser un bien immobilier loué meublé ?

La location meublée dans une copropriété peut être plus exigeante en termes de gestion en raison de la rotation plus fréquente des locataires, ce qui peut engendrer des frais supplémentaires pour le propriétaire.

Cependant, voici quelques conseils pour vous aider à rentabiliser ce type de location :

• Choix de la localisation : Optez pour une localisation stratégique. Les villes étudiantes sont idéales pour la location meublée en raison de la demande constante des étudiants, qui souvent ne restent pas longtemps dans la même ville. Ceci peut vous aider à réduire les périodes de vacance locative et assurer une occupation régulière de votre bien.
• Fixation du loyer : Le loyer d’un appartement meublé est généralement plus élevé que celui d'un logement vide. Pour rendre votre offre attractive, il est crucial de bien aménager le logement. Choisissez des meubles pratiques et esthétiques et envisagez des travaux d’aménagement pour moderniser et optimiser l'espace.
• Entretien des parties communes : Au-delà de l’aménagement des parties privatives, l'état des parties communes joue un rôle important dans l'attrait et la valeur locative de votre propriété. Participez activement à la gestion de ces espaces communs pour garantir un cadre de vie agréable et accueillant pour vos futurs locataires dès leur entrée dans l'immeuble.