Ravalement de façade : définition

Un ravalement de façade englobe bien plus que le simple rafraîchissement de la peinture ou le nettoyage par haute pression. Cette opération représente une série de procédures destinées à préserver et à maintenir en bon état la face externe d'un immeuble.

Cette rénovation approfondie et pérenne de la façade peut être composée de diverses étapes, telles que :

• Le nettoyage approfondi des murs et du toit ;
• Des traitements spécifiques pour lutter contre l'humidité ;
• L'application de nouvelles couches de peinture ;
• La réparation des crevasses et fissures ;
• L'application d'un enduit protecteur ;
• Les touches finales de finition ;
• L'installation d'une isolation thermique ;
• Le remplacement de certains équipements ;

Le coût varie selon l'étendue et la complexité de ces travaux. De plus, les méthodes de ravalement diffèrent selon les matériaux constitutifs de la façade, qu'il s'agisse de pierre, de brique, de béton, ou autres. Cette rénovation prend en compte l'ensemble de la façade, y compris les éléments extérieurs comme les gouttières, les revêtements, les systèmes de fermeture, et les équipements de sécurité, pour ne citer que ceux-là.

‍

Est-ce que le ravalement est obligatoire ?

Le code de la construction et de l'habitat prévoit que les immeubles doivent subir un ravalement de façade tous les dix ans. Cependant, cette règle est appliquée de manière inégale selon votre lieu d’habitation : elle est effective uniquement à Paris et dans certaines villes où elle a été rendue obligatoire par un arrêté préfectoral.

Pour vérifier si cette obligation décennale s'applique dans votre ville, contactez le service urbanisme de votre mairie.

Si cette obligation n'est pas respectée, ou en cas de façades en mauvais état, la mairie peut adresser une **mise en demeure** au syndic de copropriété. Celui-ci se voit alors sommé de procéder au ravalement. En cas de non-exécution dans les délais impartis, le syndic peut se voir infliger une amende. Sa responsabilité civile peut également être engagée, et il risque une révocation pour mauvaise gestion.

Bon à savoir :

Si un arrêté préfectoral n’a pas été pris dans votre commune, vous n’êtes donc pas tenu légalement de réaliser un ravalement de façade. Toutefois, il est fortement conseillé d'en faire un au maximum tous les 15 ans. Au-delà de cette période, le manque d'entretien peut causer des dommages importants à la structure du bâtiment ainsi qu'une diminution de l'efficacité de l'isolation thermique et acoustique, pouvant notamment se traduire par une augmentation des coûts de chauffage.

‍

Quand doit-on déclarer un ravalement de façade ?

Pour un ravalement de façade, une déclaration de travaux n'est généralement pas nécessaire. Cependant, il y a des exceptions à cette règle :

• Si le bâtiment est un site inscrit ou classé ;
• S’il est situé dans le périmètre d’un monument historique ;
• Ou si la mairie a émis un arrêté préfectoral demandant la déclaration de tous les travaux de ravalement.

Lorsque la rénovation de la façade implique une modification de son aspect extérieur, comme la couleur ou les matériaux utilisés, il faut s'assurer que ces changements sont conformes aux directives du Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la commune. Pour cela, il est conseillé de se renseigner auprès du service urbanisme de sa mairie.

‍

Quelle majorité pour faire un ravalement de façade ?

La planification d'un ravalement de façade dans une copropriété s'effectue bien avant le lancement des travaux. Cette décision est arrêtée lors d'une assemblée générale par le syndicat des copropriétaires. Avant cette assemblée, il est essentiel de préparer une estimation des coûts en recueillant des devis auprès de diverses entreprises spécialisées.

La majorité requise pour le vote pour un ravalement de façade en copropriété diffère selon la situation :

• Pour un ravalement classique, tel que l'entretien ou le nettoyage, une majorité simple est requise. Cette règle se base sur l'article 24 de la loi de 1965, qui exige la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents lors du vote. Les votes des absents ne sont pas pris en compte.
• Pour des travaux plus conséquents comme une réparation importante, l'installation d'une isolation thermique, ou des améliorations esthétiques, une majorité absolue est nécessaire. Selon l'article 25 de la loi de 1965, cela représente au moins 501/1000 des tantièmes de copropriété votant en faveur du projet.
• En cas de ravalement suite à une injonction municipale, la majorité absolue est également requise.

Bon à savoir :

Les tantièmes représentent la part de chaque copropriétaire dans les parties communes de l'immeuble. Ils influent sur le poids de chaque vote. La contribution aux charges de copropriété est, quant à elle, déterminée en fonction des clés de répartition établies dans le règlement de copropriété.

‍

Quel est le prix d'un ravalement de façade ?

Le coût d'un ravalement de façade est influencé par plusieurs éléments clés :

• Superficie à rénover : Plus la surface à traiter est grande, plus le coût total peut augmenter, bien que le prix par mètre carré puisse diminuer.
• Types de matériaux et revêtements : La nature des matériaux (pierre, parpaings, béton, briques, chaux, bois, bardage, crépi, etc.) affecte le prix, certains nécessitant des techniques de rénovation plus coûteuses que d'autres.
• Nature des prestations : Les coûts varient en fonction des travaux requis, qu'il s'agisse de nettoyage, de traitement spécifique, de remplacement de composants, de réparations, ou d'installation d'isolation.
• Frais de déplacement de l'entreprise : Les coûts logistiques pour que l'entreprise se rende sur le site influencent le prix final.
• Zone géographique : La localisation du bâtiment joue un rôle significatif dans la tarification. Les coûts sont généralement plus élevés dans les grandes villes par rapport aux zones rurales, en raison de facteurs tels que la difficulté d'accès, les frais de stationnement, et le coût de la vie plus élevé.

Pour une rénovation standard, les tarifs s'échelonnent généralement de 3 000 à 15 000 € TTC par copropriétaire, avec la plupart des projets se situant entre 4 000 et 10 000 € TTC.

Lorsque la copropriété est gérée par un syndic professionnel, celui-ci perçoit habituellement une commission sur le total HT du tarif, qui avoisine en moyenne les 4%.

Le prix au mètre carré diminue généralement avec l'augmentation de la superficie totale. Le prix d'un ravalement de façade au mètre carré se situe entre 40 et 100 euros TTC, avec des variations notables selon les villes et la superficie des bâtiments.

Bon à savoir :

Pour financer le ravalement de façade, il est possible de souscrire à un prêt collectif, administré par le syndic de copropriété. Cette option est ouverte aux copropriétaires qui choisissent d'y participer, tandis que les autres peuvent opter pour un paiement comptant. Il est important de souligner qu'au sein de ce prêt collectif, il n'existe pas de solidarité financière entre les copropriétaires. Chacun est tenu de rembourser sa part du prêt de manière indépendante, sans implication ou responsabilité partagée avec les autres membres de la copropriété.

‍

Comment doit-on payer un ravalement en copropriété ?

L'entretien de la façade est inclus dans les charges générales de la copropriété. Pour faire face à cette dépense, les copropriétés utilisent souvent le fonds de travaux instauré par la loi ALUR, alimenté annuellement par les cotisations des copropriétaires en prévision des grosses dépenses.

La participation de chaque propriétaire aux frais de ravalement est proportionnelle à ses tantièmes de copropriété. La quote-part de chacun est donc déterminée selon cette répartition.

Il est important de noter que cela s'applique uniquement aux parties communes. Si le ravalement implique également la rénovation de parties privatives (comme les fenêtres, volets, balcons...), les propriétaires concernés doivent seuls supporter ces frais. En cas d'incertitude sur la classification des parties communes et privatives, il est conseillé de consulter le contrat de bail et le règlement de copropriété.

Concernant un appartement en vente, la responsabilité du paiement des frais de ravalement incombe au propriétaire au moment du vote de la rénovation en assemblée générale de copropriété. Si la vente de l'appartement a lieu après ce vote, c'est l'ancien propriétaire qui doit assumer sa part des coûts de la rénovation de façade.

Quelles aides pour un ravalement de façade en copropriété ?

Principalement esthétique, le ravalement de façade peut néanmoins bénéficier des aides publiques visant à financer les travaux de rénovation énergétique. Pour cela, vous devez combiner un ravalement de façade avec une isolation thermique par l'extérieur. Cela contribue significativement à réduire les pertes de chaleur d'un bâtiment.

Diverses études ont d’ailleurs mis en évidence que l'une des principales sources de déperdition thermique dans un logement est le manque d'efficacité de l'isolation des murs. Ces fuites de chaleur peuvent représenter jusqu'à 25% de la consommation énergétique totale du logement !

Un ravalement de façade associé à une isolation extérieure peut donc bénéficier notamment des aides suivantes :

• Taux de TVA réduit : En France, le taux classique de TVA est de 20%. Pour des travaux de rénovation énergétique, vous pouvez bénéficier d’un taux réduit à 5,5%.
• MaPrimeRénov’ : Depuis 2024, le gouvernement encourage davantage les travaux de rénovation globale. Ainsi, vous ne pourrez profiter de cette aide que si vous réalisez des travaux d’une autre nature en parallèle (par exemple, changement de système de chauffage ou d’eau chaude sanitaire). Les aides uniquement pour les travaux d’isolation sont désormais supprimées.
• Éco-Prêt à taux zéro : Cet éco-prêt est un prêt bancaire classique offrant un avantage majeur : les intérêts sont pris en charge par l'État, et non par l'emprunteur. Cette aide facilite le financement des travaux tout en encourageant les initiatives écoresponsables.

Pour bénéficier de ces aides, vous devez impérativement faire appel à professionnel reconnu garant de l’environnement (RGE).

Bon à savoir :

Il existe aussi des aides à l’échelle de la copropriété, comme l’aide MaPrimeRénov’ Copropriétés qui peut couvrir jusqu'à 75 % du montant des travaux. Mais l’obtention de cette aide est conditionnée à un gain énergétique de minimum 35% à l’échelle de la copropriété, consécutive aux travaux de rénovation énergétique, ce qui est peu probable avec un simple ravalement de façade.