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La vie en copropriété implique de nombreux acteurs jouant des rôles divers et cruciaux dans la gestion quotidienne de l'immeuble. Parmi ces acteurs, le conseil syndical occupe une place essentielle. Cet organe représente le lien entre les copropriétaires et le syndic. Mais que dit la loi sur le conseil syndical ? Quelles sont ses attributions ? Comment est-il formé ? Plongeons-nous dans cet univers pour mieux comprendre le rôle du conseil syndical.

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Définition et cadre législatif du conseil syndical

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Le conseil syndical est un organe composé de copropriétaires élus dont la mission est de servir de lien entre les copropriétaires et le syndic. Il n'a pas de personnalité juridique et agit en représentation des copropriétaires.

Son existence et ses attributions sont principalement régies par l'article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. La loi confère au conseil syndical des prérogatives spécifiques tout en imposant des limites.

Existence légale : Si le règlement de copropriété n'évoque pas la mise en place d'un conseil syndical, cela ne signifie pas qu'il n'en existe pas. En effet, chaque syndicat de copropriétaires est doté d'un conseil syndical par défaut, sauf si l'assemblée générale décide expressément de ne pas en créer.

Dispositions réglementaires : Le décret n°67-223 du 17 mars 1967 apporte des précisions quant au fonctionnement et aux attributions du conseil syndical. Il est essentiel pour tout membre du conseil de connaître ce décret afin d'agir en conformité avec les dispositions légales.

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Les différents rôles du conseil syndical

Assistance au syndic 

Consultation régulière : Il est courant que le syndic consulte régulièrement le conseil syndical sur diverses questions, qu'elles soient d'ordre financier, technique ou juridique. Cette collaboration permet d'éviter de potentielles erreurs de gestion.

Préparation des assemblées générales : Le conseil syndical participe activement à la préparation des assemblées générales en proposant des points à insérer à l'ordre du jour ou en émettant un avis sur des propositions du syndic.

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Contrôle de la gestion du syndic 

Analyse financière : Le conseil syndical doit régulièrement vérifier les comptes de la copropriété, s'assurer que les dépenses engagées correspondent aux postes budgétaires validés et que les appels de fonds sont justifiés.

Visite des lieux : Il peut organiser des visites pour s'assurer que les prestataires de services (gardiennage, entretien...) accomplissent correctement leur travail.

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Consultation sur les travaux 

Études préalables : Avant d'engager d'importants travaux, le conseil syndical peut demander des études complémentaires, voire consulter d'autres prestataires pour obtenir différents devis.

Suivi des travaux : Une fois les travaux lancés, le conseil assure un suivi et s'assure de leur bonne exécution.

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Médiation entre copropriétaires 

Résolution de conflits : Le conseil syndical, par sa proximité avec les copropriétaires, est souvent mieux placé pour comprendre et résoudre des conflits mineurs avant qu'ils ne s'enveniment.

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Les objectifs du conseil syndical

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Il est souhaitable que les membres du conseil syndical reflètent la diversité des copropriétaires (ancienneté dans l'immeuble, étage, taille des lots et nombres de lots...). Cela implique une transparence complète entre copropriétaire.

Pour assurer la transparence, le conseil syndical peut mettre en place une communication régulière avec les copropriétaires : lettre d'information, réunions informelles, etc. Ce qui lui doit une obligation d’optimisation de gestion envers les copropriétaires

Le conseil syndical peut aussi prendre l'initiative d'organiser des événements pour renforcer la cohésion sociale entre copropriétaires : fêtes, journées de nettoyage collectif, etc.

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Création et mise en place du conseil syndical

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Pour garantir la mise en place effective d'un conseil syndical lors d'une AG, il est essentiel d'anticiper et de mobiliser les copropriétaires en amont.

Pour ce qui est de l'élection des membres, les modalités d'élection doivent être claires : vote à main levée ou à bulletin secret, durée du mandat, possibilité de révocation, etc.

Par ailleurs, il est recommandé que le conseil syndical établisse des règles internes pour son bon fonctionnement : fréquence des réunions, ordre du jour, compte-rendu, etc.

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Pour finir, le conseil syndical est le garant de l'équilibre entre le syndic et les copropriétaires. Sa présence assure une meilleure gestion, une meilleure communication et une meilleure vie en copropriété. Sa mise en place, son fonctionnement et ses missions sont clairement définis par la loi, ce qui lui confère une légitimité et une importance cruciales dans la vie de la copropriété.